Kat karşılığı inşaat hakkında

Soru

Kat karşılığı yapılan inşaat neticesinde inşaatı yapan ve arsa sahibi olarak iki taraf bulunmakta;
*İnşaatı yapan taraf yapı ruhsatı birim maliyeti üzerinden arsa sahibine fatura etmektedir. Bu yasal olan birim maliyet fiyatı üzerinden değilde daha yüksek maliyette fatura kesilebilir mi?

*Arsa sahibi aynı yıl içinde yapılmış olan binasını sattığı takdir de ne zaman ve hangi koşullarda  gayrimenkul ticareti mükellefiyetliğine tabi olur?

Cevap

Kat karşılığı başkalarının arsasına yapılan inşaatlarda toplam maliyet arsa maliyeti ile inşaat maliyetinin toplanması suretiyle hesaplanmakta olup, her bir kat, dükkan veya dairenin maliyeti ise, her kat, daire veya dükkana belirli ölçü ve esaslara göre binanın tüm maliyetinden pay verilmek suretiyle tespit edilmektedir.

Toplam inşaat maliyeti, inşaatı yapanlar tarafından arsa sahibine verilen dairelerin inşası için yapılan harcamalar ile kendilerine ait daireler için yapılan harcamalardan oluşmakta, inşaatın toplam maliyetinin arsa sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı ile arsa sahibine yapılan nakit ödemelerin toplamı ise toplam arsa maliyetini (müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyeti) vermektedir.

Arsa üzerinde müteahhidin payının bulunması durumunda ise, toplam arsa maliyeti, müteahhidin hissesine düşen arsa payının maliyeti ile diğer arsa payı karşılığı arsa sahibine verilen dairelere isabet eden inşaat maliyeti ve arsa sahibine yapılan nakit ödemelerden oluşmaktadır.

Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine (gerçek veya tüzel kişi) yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.

  • Arsa sahibi aynı yıl içinde yapılmış olan binasını sattığı takdir de Gelir Vergisi Kanunun 80/6. Maddesine göre değer artışı kazancı olarak vergilendirilir.Aynı yıl içinde bir kişiye birden fazla ya da birden fazla kişiye ayrı ayrı satış yaparsa yine aynı kanunun Ticari Kazanç Hükümlerine göre vergilendirilir.
  • Ancak Gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl geçtikten sonra elden çıkarılması halinde ise elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun değer artış kazancı sayılmamaktadır.

Teşekkürler..

Serap ENSARİOĞLU

Vergi Danışmanı