İnşaatta teslim‏

Soru

Merhaba,

Ltd.Şti. işletmem aktifinde kayıtlı arsası üzerine mesken inşa ederek teslim etmeyi sözleşmeyle 3. kişiye taahhüt etmiştir. Ancak sözleşmeye göre sözleşme imzalandıktan alıcı ilk taksiti ödedikten sonra arsa devri alıcıya yapılacak, inşaat ruhsatı alındıktan sonra 2 ay içinde de mesken inşaatı tamamlanıp alıcıya teslim edilecektir. Bu durumda arsa devri yapıldığında fatura kesilmeli mi yoksa asıl sözleşmenin konusunu oluşturan mesken tesliminde 150 m2 altı %1 ile mi fatura kesilmelidir.?

Teşekkür ederim.

Cevap

Merhabalar, Ltd.Şti. kendi aktifine kayıtlı arsası üzerine mesken inşaatı yaparak satışını mı yapacaktır yoksa sadece arsa satışını yapıp bilahare müteahhitlik hizmeti mi verecektir?Ayrıca inşaat ruhsatı kimin adına düzenlenecektir?

1-Şayet önce arsa teslimi yapılacaksa önce arsa faturası genel oranda KDV’li olarak gayrimenkulün tapuya tescili edildiğinde düzenlenecektir. Daha sonra alıcı adına alınacak inşaat ruhsatı ile şirketiniz tarafından verilecek müteahhitlik hizmeti için işin bitiminde şirketiniz tarafından  genel oranda KDV’li olarak fatura düzenlenecektir. Burada yapılan inşaat işi karşı tarafa verilen taahhüt karşılığı hizmet işidir.

2-Eğer Ltd.Şti. kendi aktifine kayıtlı arsası üzerine kendi adına inşaat ruhsatı alıp mesken inşaatı yaparak satışını yapacaksa fatura konut yani meskenin teslim tarihinde düzenlenecektir Gayrimenkullerde teslim de tapuya tescil işlemi ile doğar. Bu arada bilahare arsa paylı kat irtifakı tapusu verilebilecektir. Bu sadece arsa payını ifade eder. Buna göre İnşaat devam etmekte iken satış bedeli olarak yapılan ödemeler karşılığında fatura düzenlenmesine gerek bulunmamakta olup, bedellerin kayıtlara avans olarak intikal ettirilmesi ,mesken tapusunun tescil ettirildiği tarih veya tapuya tescilinden önce dairelerin hak sahiplerinin kullanımına tahsis edildiği durumda tahsis edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde emsal(gerçek) satış bedeli üzerinden fatura düzenlemeleri gerekmekte olup bilahare ek bir bedel alınması halinde ek fatura kesileceği tabiidir.Öte yandan  Gayrimenkul satışlarında Katma Değer Vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmekte olup gayrimenkulün tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmesinde ise kullanıma tahsis ile vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir.

Bu nedenle, konut yani meskenin teslim amacıyla inşaat tamamlanmadan kat irtifakı arsa paylarının devri sırasında vergiyi doğuran olay konutun fiili teslimi ile meydana geleceğinden arsa payı teslimi katma değer vergisine tabi olmayacaktır. Ancak konutun tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edildiği anda vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bu dönemde katma değer vergisinin hesaplanarak beyan edilmesi gerekmektedir.”

 

KDV oranını belirlenmesi ise;

a) Yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan,

b) Lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan (ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil),

c) Yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanunu’na istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri; - 499,99 TL'ye (Bu tutar dahil) kadar olan konutların tesliminde % 1, - 500 TL ile 999,99 TL arasında olan konutların tesliminde % 8, - 1.000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde ise % 18 KDV hesaplanacaktır.

Bu uygulama, inşaat devam ederken veya temelden kat irtifakı kurularak yapılan satışlar içinde geçerlidir. KDV uygulamasında yukarıda belirtilen tüm şartların tümünün gerçekleşmesi esastır. Aksi halde, yeni KDV uygulamasına göre işlem yapılamayacaktır.Örneğin, diğer şartları taşısa dahi, lüks ve birinci sınıf inşaat olarak yapılmayan konut inşaat projeleri kapsamındaki net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinde  % 1 KDV hesaplanacaktır.

Teşekkürler.                          

Serap ENSARİOĞLU

Vergi Danışmanı